下面是小编为大家整理的2014年二季度房地产政策研究报告,供大家参考。
目
录
前言....................................................................................................................................... 2一、 房地产市场趋冷 形势不容乐观............................................................................... 3楼市库存创 5 年新高 一线城市库存呈现环比与同比双双上升的态势.................. 35 月 70 城新房价格五成环比下降............................................................................... 35 月各线城市房地产市场表现分化加剧..................................................................... 36 月新房成交降至低位
各城市表现分化加剧......................................................... 3二、 土地市场：
土地成交高开低走 房企购地转为谨慎............................................... 45 月土地成交量和出让金同比锐减 4 成..................................................................... 4各级城市土地市场溢价率全线下滑............................................................................ 4月度成交震荡下行 市场进入下行通道...................................................................... 4三、 金融：
中央强调支持首置 信贷环境有待改善....................................................... 5央行力撑首套房............................................................................................................ 5个人住房贷款政策跟踪——三、 四线城市仍趋紧.................................................... 5央行再次定向降准 0. 5 个百分点 覆盖 90%以上金融机构....................................... 5招商、 民生、 兴业、 宁波四银行获批降准................................................................ 5房地产业营改增税率或定为 11%................................................................................. 6中共中央政治局会议：
通过《深化财税体制改革总体方案》 ................................ 6四、 养老产业：
养老设施新政出台................................................................................... 6国土资源部：
《养老服务设施用地指导意见》 ........................................................ 6保监会：
《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》 ................ 7五、 2016 年不动产登记全面实施 或先在广州深圳试点................................................ 72016 年全面实施不动产统一登记制度....................................................................... 7不动产登记或先在广州深圳试点................................................................................ 7国土部草拟不动产产权调查规程................................................................................ 7六、 地方救市政策频出 市场尚未起色........................................................................... 8附件 1：
二季度主要政策汇总...................................................................................... 10
前言 2014 年上半年的房地产市场， 充满了矛盾与争议， 一方面是标杆房企的销售业绩、 重点城市的土地出让金均创历史同期高位； 绝大多数城市房价依然同比正增长。
另一方面却是库存居高不下， 房价回落， 以及新房、 二手房销售同时受阻； 一线开发商所谓的“飓风行动”“海啸行动” 的促销战。
总体而言， 全国 40 个主要城市一手房市场的巅峰期已过， 大部分已进入平稳期， 增长空间有限， 其中部分二三线城市增长过快， 需求已被透支。
整个行业处在一个从高速增长向平稳发展的过渡阶段。
因此， 任何短期政策的刺激都难以改变这一现实， 反而将造成市场的不断波动。
放眼未来， 城市房地产的需求将主要来自人口的增长， 而过去高速增长的局面则难以再现。
在城镇化及农民工离城返乡 化的双重作用下， 小型城市和县级市近年来需求持续稳定增长， 将取代目前40 个主要城市带动全国房地产增长的现状， 成为未来推动房地产市场发展的主要动力。
面对当前内外宏观经济的不确定环境， 我们必须承认这样的事实， 即 2014年房地产市场已经进入了调整期， 而这次调整将何时达至新的均衡， 回归市场的理性状态， 尚无从判断。
但是， 面对市场的下行， 以及各级城市市场的分化， 一方面要密切关注市场， 适时调整销售策略， 另一方面要修炼内功， 提高企业的抗风险能力， 借用明代开国谋臣朱升建议朱元璋的平定天下的方针， 面对当前形势，要“高筑墙、 广积粮、 缓称王”。
一、 房地产市场趋冷
形势不容乐观 楼市库存创 5 年新高 一线城市库存呈现环比与同比双双上升的态势 根据上海易居房地产研究院数据显示， 截至 4 月底， 全国 35 个城市新建商品住宅库存总量环比增长 2. 6%， 同比增长 19. 5%， 创下 2010 年以来近 5 年的历史新高。
35 个城市中， 有 28 个城市库存出现了同比增长现象。
一、 二、 三线 35个城市新建商品住宅库存总量分别为 3032 万平方米、 18063 万平方米和 3796 万平方米， 环比分别增长 4. 6%、2. 4%和 2. 4%， 同比分别增长 12. 4%、19. 2%和 27. 6%。
5 月 70 城新房价格五成环比下降 根据国家统计局公布的数据显示， 5 月份 70 个大中城市新建商品住宅价格，与 4 月相比， 价格下降的城市有 35 个， 持平的城市有 20 个， 上涨的城市有 15个。
一直坚挺的一线城市也出现了明显下调， 上海一手房环比下降了 0. 3%， 深圳环比下降了 0. 2%， 广州与上月持平。
5 月各线城市房地产市场表现分化加剧 根据中原地产的监控数据显示， 5 月一线城市新建住宅成交面积环比跌幅为17. 0%， 较前四年 5 月的平均成交水平亦大幅回落 17. 2%； 二线城市成交持续回升， 环比增长 16. 3%， 较前四年 5 月的平均成交水平大增 29. 5%； 三四线城市成交基本持平， 环比微增 3. 0%， 较前四年 5 月的平均成交水平小幅增长 7. 5%。
各线城市表现分化加剧， 一线城市下滑明显。
6 月新房成交降至低位
各城市表现分化加剧 6 月全国主要新房市场成交依然低迷， 成为今年以来月度成交量的第二低位，城市间分化依然存在。
中原监测的 40 个城市数据显示， 6 月新建住宅合计成交面积环比下降 17%， 仅高于今年 2 月的成交水平。
其中， 一线城市表现较好， 而二线及三四线城市降幅分别达到 30%、 13%。
6 月开始购房落户政策收紧的成都和天津领跌， 成交量环比降幅分别达到 66%、 58%。
而在少数成交量环比回升较为明显的城市中， 降价对成交回升的带动作用显著。
二、 土地市场：
土地成交高开低走
房企购地转为谨慎 5 月土地成交量和出让金同比锐减 4 成 受今年 3 月以来楼市观望氛围浓厚， 成交低位运行的影响， 土地市场开始降温。
根据中国指数研究院最新报告显示， 5 月全国 300 个城市土地成交面积 6221万平方米， 环比减少 26%， 同比减少 49%。
其中， 住宅用地成交面积 1774 万平方米， 环比下降 42%， 同比下降 56%； 土地出让金总额 1375 亿元， 环比下降 30%，同比下降 38%。
各级城市土地市场溢价率全线下滑 根据中原地产的监测数据显示， 5 月， 一线城市宅地平均楼面地价环比大幅回落 34%， 跌至 8000 元/平方米以下； 二线城市和上月基本持平， 在 4800 元/平方米附近； 三四线城市地价小幅反弹， 升至 2180 元/平方米。
5 月， 住宅用地平均溢价率全线下滑， 一线、 二线、 三四线城市的平均溢价率为 37%、 25%和 26%，分别环比下滑 25、 15、 10 个百分点。
月度成交震荡下行 市场进入下行通道 受去年楼市销售活跃影响， 1、 2 月土地成交延续相对高位。
3 月后受新房降价风波及信贷持续收紧等不利因素影响， 成交开始回落。
4 月虽有回升， 但总体来看， 土地月度成交震荡下行。
2014 年前 5 个月， 40 个主要城市经营性用地出让金创历史新高， 约为 5488亿元， 较去年同期上升约 15%。
其中含住用地上升约 21%， 而商服用地则小幅下降不到 1%。
出让金创历史新高主要是得益于 1 月和 2 月成交活跃及多宗优质地块的成交。其中 1 月出让金即高达 2102 亿元， 为 2009 年以来月度第四高位； 1 月和 2 月出让金总额占前 5 个月的约 58%。
三、 金融：
中央强调支持首置
信贷环境有待改善 央行力撑首套房 5 月 12 日央行副行长刘士余召集 15 家银行座谈， 研究落实差别化住房信贷政策、 改进住房金融服务有关工作。
提出五条意见， 即“央五条”， 主要为：
要求银行首先满足首套房贷款需求， 合理确定房贷利率水平以及加快审批发放速度。
这次座谈是在 1-4 月宏观经济表现不佳、 房地产投资持续下滑的背景下进行的。
楼市发生的多起房地产信托违约、 中小房企资金链断裂等流动性风险案例，加大了宏观经济的运行风险， 并可能拖累 GDP。
央行此举不排除为房地产市场背书， 鼓励真正有需求的人群入市， 从而为年度经济增长托底。
个人住房贷款政策跟踪——三、 四线城市仍趋紧 5 月 12 日， 央行开会敦促商业银行合理配置信贷资源， 优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。
一个月过去了， 经过跟踪了解：
一线城市如上海， 变化不大； 二线城市停贷银行有所减少， 审核与放款的速度有所提升，但是首套商业住房贷款的利率仍多是基准利率或上浮 10%， 并未出现商业银行信贷政策的调整和优惠方案。
三、 四线城市房贷仍趋于收紧的状态。
央行再次定向降准 0. 5 个百分点 覆盖 90%以上金融机构 央行决定从 2014 年 6 月 16 日起， 对符合审慎经营要求且“三农” 和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率 0. 5 个百分点。
财务公司、 金融租赁公司和汽车金融公司人民币存款准备金率下调 0. 5 个百分点。
此次定向降准覆盖大约 2/3 的城商行、 80%的非县域农商行和 90%的非县域农合行。
对房地产行业而言， 扩大货币流动性利好楼市， 此前房贷资金紧张的局面有望获得缓解。
但是另一方面， 本次降准实际释放资金量仅在 500-1000 亿左右，落实到各个行业， 房地产方面实际获得的资金支持有限。
招商、 民生、 兴业、 宁波四银行获批降准 16 日， 有报道指出招商银行、 民生银行、 兴业银行和宁波银行均被纳入定向降准范围， 从 16 日起降低存款准备金率 0. 5 个百分点。
粗略估算， 这四家上
市银行存款准备金率下调 0. 5 个百分点， 将释放流动性 365 亿元。
由于目前市场积极参与房贷的主要是国有银行， 股份制银行在去年就已经基本暂停了房贷业务， 开发贷也在严格限制。
整体来说， 这对房地产影响有限。
但后续如果这一松动继续增加， 房地产必然会受到影响。
房地产业营改增税率或定为 11% 随着 2015 年年底全行业完成营改增的期限渐近， 目前财税部门已经开始着手对房地产业进行营改增调研， 房地产业营业税改缴增值税后税率很有可能为11%（ 根据财税【2011 】
11 0 号文中对建筑业的税率要求推测）
。
2014 年 3、 4 月间， 万达、 万科、 碧桂园、 中粮等一批房地产企业已经将自己形成的调研材料交给相关财税部门。
很多调研细化的程度很高， 不过目前主要是收集房地产行业的信息， 调研还处于初期阶段， 具体实施方案尚无定论。
中共中央政治局会议：
通过《深化财税体制改革总体方案》
6 月 30 日， 中共中央政治局召开会议， 审议通过了《深化财税体制改革总体方案》， 重点推进 3 个方面的改革：
改进预算管理制度、 深化税收制度改革及调整中央和地方政府间财政关系。
新一轮财税体制改革 2016 年基本完成重点工作和任务， 2020 年基本建立现代财政制度。
目前， 税收体制改革的主要工作包括预算法修改、 地方债发行、 营改增、 资源税和环境税以及房产税改革等。
距离 2016 年只有一年多的时间， 这意味着部分改革将会加速推进。
四、 养老产业：
养老设施新政出台 国土资源部：
《养老服务设施用地指导意见》
4 月 17 日， 国土资源部制定的 《养老服务设施用地指导意见》(下称 《意见》) ，《意见》 规定， 经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构， 其养老服务设施用地可采取划拨方式供地； 营利性养老服务设施用地， 应当以租赁、 出让等有偿方式供应， 原则上以租赁方式为主。
《意见》 还界定了养老服务设施用地范围、用途、 年期， 以及供地方式， 并明确规定养老服务设施用地应当纳入国有建设用地供应计划。
分析：
该《意见》 旨在落实国务院去年 9 月份发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》 所提出的任务要求， 保障养老服务设施用地供应， 规范养老服务设施用地开发利用管理。
《意见》 最大的亮点是， 出让或租赁建设用地...
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